房地产开发商应如何明示销售住宅的声环境

 

        首先，有必要了解住宅声环境问题写入法规的社会背景。近年来，随着住宅建设的迅猛发展，交通噪声扰民和住宅隔声质量问题时有发生，然而，开发商对住宅声环 境普遍重视不足。在交通干线附近建房时，房屋选用墙体、楼板时，楼内安装电梯、水泵、锅炉、风机、水管等设备时，开发商普遍忽视对居民声环境的质量控制。 福利分房变为个人购房后，产权归己，居民极为关注居住品质，难于忍受任何噪声干扰。由此，住宅声环境引发的投诉事件逐年增多，在环保部门所受理案件中列居 首位。噪声问题往往在购房者入住后才能切身体会到，时常成为业主与开发商的矛盾之一，甚至发生纠纷。发达国家经验表明，采取立法的方式从源头上根治环境问 题是最上策，事后补救，往往杯水车薪，事倍功半。北京市政府在广泛征求意见的基础上，经缜密研究，科学地提出了“明示声环境状况”的要求，是缓解目前居住 区声环境矛盾日益突出的良好方法，也是促进开发商重视并不断改善住宅声环境的有效手段。发生噪声纠纷时，“明示”制度可防止矛盾升级。如果开发商未曾向购 房者明示声环境，一旦噪声超标，因违法在先，必须无条件地承担全部责任。如果开发商事先明示了声环境，业主购房时有充分条件进行评判和选择，即使入住后发 生矛盾，责任也不全在开发商。声环境状况公开后，最终业主将受益，因为，市场竞争将促进开发商比、学、赶、超，进一步重视声环境问题，不断提高所开发住宅 的声环境品质。由此可见，法规中“明示声环境”条文从点滴处体现了当前政府致力于创建和谐社会，为群众办实事的政治理念。

 

        根据法规要求，开发商应如何做呢？由以上政策背景分析可以得出结论，开发商应以 “为群众办实事”作为公布声环境状况的出发点。群众需要什么？群众关心什么？应是开发商公布声环境的根本原则。

 

        开发商售楼时，应按国家《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993要求，公布住宅所在地区区域类别和室外声环境状况。最好通过计算机模拟或现场实测 等手段，公布每户主卧室窗外1米处噪声的大小。按人群满意度可分“优、良、可、劣、极劣”五级，见表1。开发商应告知购房者，你准备购买的房子窗外噪声的 dB值，以及相应的安静程度如何。对于变化的室外噪声，如不同时间段的交通流量不同或轻轨、火车等，最好能公布24小时连续测量噪声的结果。

 

表1     室外声环境程度分级与人群满意度表

        另外，开发商还应按照《民用建筑设计通则》GB50352-2005和《民用建筑隔声设计规范》GBJ121-1988中对住宅的隔声要求，公布楼板、墙体的隔声性能。见表2。住户反映见见表3、表4。

 

表2     住宅分户墙体（含外墙及窗）、楼板隔声评价表

 

分类	指标	评价
分户墙体（含外墙及窗）、楼板空气声隔声	Rw	用于判断讲话声、音乐声等的隔绝效果。Rw值越大，隔声越好。按《民用建筑设计通则》GB50352-2005强制规定，低于40dB为不合格。理想值Rw≥50dB，勉强一些Rw≥45dB，Rw<45dB隔声较差。
楼板撞击声隔声	Lpn,w	用于判断楼板对楼上脚步声、拖拽家具等声音的隔绝效果，Lpn,w值越小，隔声越好。理想Lpn,w≤65dB，较好Lpn,w≤75dB。《民用建筑设计通则》GB50352-2005要求Lpn,w最低限值为75dB，超过75dB为不合格。

表3     计权隔声量Rw与主观感受和评价

 

Rw	听闻感觉	住户反应（%）
		满意	一般	不满意
≤35dB	邻居正常讲话能听清，且容易了解讲话内容			100%
35～40dB	大声讲话，播放音乐能听清楚；正常讲话能听到，能听出个别字句。		30%	70%
40～45dB	大声讲话，播放音乐能听到；正常讲话有感觉，但听不出内容。	10%	60%	30%
45～50dB	大声讲话听不到，播放音乐音响大时能听到，但声音比较弱	25%	60%	10%
>50dB	音乐声，大声叫喊很难听到。极安静情况下有感觉，但听不出内容。	50%	45%	5%

 

表4      楼板撞击声指数Lpn,w与主观评价的关系

 

Lpn,w	楼下房间的听闻感觉	住户反应（%）
		满意	一般	不满意
>85dB	脚步声、扫地、蹬缝纫机等都能引起较大反应，拖动桌椅、孩子跳跑则难以忍受。			≥90%
75～85dB	脚步声能听到，但影响不大；拖动桌椅、孩子跳跑感觉强烈，敲打则难以忍受。		50%	50%
65～75dB	脚步声白天感觉不到，晚上能听到，但较弱。拖动桌椅，孩子跑跳能听到，但除睡眠外一般无影响。	10%	80%	10%
<65dB	除敲打外，一般声音听不到；椅子跌倒孩子跑跳能听到，但较弱。	65%	35%

 

        还有，当住宅主体结构内有电梯、水泵、锅炉、风机、水管等相关设备时，应按照《工业企业厂界噪声标准及其测量方法》GB12349-1990的要求公布隔 声处理后对居民室内造成的影响，以I类区（住宅区）为例，标准要求夜晚室内噪声限值为35dB(A)，越小越好，最好≤30dB(A)。

 

         相应地，购房者该如何做呢？依法向开发商索要“声环境”资料是毋庸置疑的，同等条件下选购噪声干扰小的房子天经地义。对于室外声环境，可要求开发商提供相 关的检测、评估报告，再进行对比分析。对于室内隔声问题，可要求开发商提供楼板、墙体的隔声指标数据，因这些指标专业性很强，购房者可能看不懂，最好咨询 专业声学单位，或认真研究相关国家标准，做到心中有数。选购卧室与电梯相临，或楼下三层内有设备房，或室外有风机、空调设备的住宅时，有必要特别留意这些 设备可能对卧室的噪声影响，并要求开发商提供相关检测资料。购房者在签定购房合同前，应索要并留存开发商提供的声环境资料文件，作为法律凭证。但是，购房 者也要考虑到不可能所有住宅室外都能达到“优”级的安静标准，应当理解城市中噪声干扰在所难免。据北京环保局估计，2006年全市40%的住户受到不同程 度的交通噪声干扰。笔者认为，除非老人、病人、孕妇、婴儿等对噪声敏感的人群宜重点选择“优良”档次的室外声环境，大部分人群对噪声体验相对是粗糙的，也 就是说即使在“劣”或“极劣”的条件下，有相当数量的人“尚可忍受”。购房者审查开发商提供的声环境状况的同时，如果有可能，可到实地（最好是现房）体验 一下噪声的主观感受，再做购房决定。也许噪声并不象您所担心的那样大得无法接受，也许被评为“优”等安静程度的房间你依然可以听到某些声音而还不满意。总 之，购房者应当本着“和谐互谅”的原则，认真分析开发商提供的声环境资料，准确预估自己及家人的承受能力，再做购房决定，尽量避免日后因声环境问题与开发 商形成矛盾。

 

        开发商或建筑设计单位一般不具备检测和评价声环境状况专业能力，应聘请具有国家声环境检测CMA（国家计量认证）资质的专业单位提供声环境状况报告，报告 应具有第三方公正的法律效力，防止出现隐瞒、欺骗、夸大等弄虚作假行为。如果居住区为预售楼盘，可以通过声环境预测软件，建立计算机三维立体模型，正确输 入相关噪声源特性，较为真实地模拟出居住区内不同位置的噪声状况，为住户提供有效的声环境状况的参考。如果是现房，可以进行实地噪声测量，并公布声环境数 据。另外，开发商应充分考虑未来交通噪声、社会生活噪声的变化，例如道路的变化，出现近距离的商业、娱乐场所等，在声学专业单位的支持下，对未来声环境状 况预估，并将估计的结果同时告知购房者。

   

        总之，开发商应在声环境检测单位的配合下，依法向购房者提供一份具有法律效力的、准确的声环境状况报告，并在签订售房合同前确认购房者已经收到这份报告，认真履行对声环境状况的告知义务。