房地产开发商应如何明示销售住宅的声环境

    首先，有必要了解住宅声环境问题写入法规的社会背景。近年来，随着住宅建设的迅猛发展，交通噪声扰民和住宅隔声质量问题时有发生，然而，开发商对住宅声环境普遍重视不足。在交通干线附近建房时，房屋选用墙体、楼板时，楼内安装电梯、水泵、锅炉、风机、水管等设备时，开发商普遍忽视对居民声环境的质量控制。福利分房变为个人购房后，产权归己，居民极为关注居住品质，难于忍受任何噪声干扰。由此，住宅声环境引发的投诉事件逐年增多，在环保部门所受理案件中列居首位。噪声问题往往在购房者入住后才能切身体会到，时常成为业主与开发商的矛盾之一，甚至发生纠纷。发达国家经验表明，采取立法的方式从源头上根治环境问题是最上策，事后补救，往往杯水车薪，事倍功半。北京市政府在广泛征求意见的基础上，经缜密研究，科学地提出了“明示声环境状况”的要求，是缓解目前居住区声环境矛盾日益突出的良好方法，也是促进开发商重视并不断改善住宅声环境的有效手段。发生噪声纠纷时，“明示”制度可防止矛盾升级。如果开发商未曾向购房者明示声环境，一旦噪声超标，因违法在先，必须无条件地承担全部责任。如果开发商事先明示了声环境，业主购房时有充分条件进行评判和选择，即使入住后发生矛盾，责任也不全在开发商。声环境状况公开后，最终业主将受益，因为，市场竞争将促进开发商比、学、赶、超，进一步重视声环境问题，不断提高所开发住宅的声环境品质。由此可见，法规中“明示声环境”条文从点滴处体现了当前政府致力于创建和谐社会，为群众办实事的政治理念。 给13亿中国人们更多听觉关怀！！

根据法规要求，开发商应如何做呢？由以上政策背景分析可以得出结论，开发商应以 “为群众办实事”作为公布声环境状况的出发点。群众需要什么？群众关心什么？应是开发商公布声环境的根本原则。

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开发商售楼时，应按国家《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993要求，公布住宅所在地区区域类别和室外声环境状况。最好通过计算机模拟或现场实测等手段，公布每户主卧室窗外1米处噪声的大小。按人群满意度可分“优、良、可、劣、极劣”五级，见表1。开发商应告知购房者，你准备购买的房子窗外噪声的dB值，以及相应的安静程度如何。对于变化的室外噪声，如不同时间段的交通流量不同或轻轨、火车等，最好能公布24小时连续测量噪声的结果。

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表1                       室外声环境程度分级与人群满意度表 给13亿中国人们更多听觉关怀！！

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另外，开发商还应按照《民用建筑设计通则》GB50352-2005和《民用建筑隔声设计规范》GBJ121-1988中对住宅的隔声要求，公布楼板、墙体的隔声性能。见表2。住户反映见见表3、表4。

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表2                    住宅分户墙体（含外墙及窗）、楼板隔声评价表 http://www.chinabea.com/

表3                   计权隔声量Rw与主观感受和评价 http://www.chinabea.com/

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表4                   楼板撞击声指数Lpn,w与主观评价的关系

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还有，当住宅主体结构内有电梯、水泵、锅炉、风机、水管等相关设备时，应按照《工业企业厂界噪声标准及其测量方法》GB12349-1990的要求公布隔声处理后对居民室内造成的影响，以I类区（住宅区）为例，标准要求夜晚室内噪声限值为35dB(A)，越小越好，最好≤30dB(A)。

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相应地，购房者该如何做呢？依法向开发商索要“声环境”资料是毋庸置疑的，同等条件下选购噪声干扰小的房子天经地义。对于室外声环境，可要求开发商提供相关的检测、评估报告，再进行对比分析。对于室内隔声问题，可要求开发商提供楼板、墙体的隔声指标数据，因这些指标专业性很强，购房者可能看不懂，最好咨询专业声学单位，或认真研究相关国家标准，做到心中有数。选购卧室与电梯相临，或楼下三层内有设备房，或室外有风机、空调设备的住宅时，有必要特别留意这些设备可能对卧室的噪声影响，并要求开发商提供相关检测资料。购房者在签定购房合同前，应索要并留存开发商提供的声环境资料文件，作为法律凭证。但是，购房者也要考虑到不可能所有住宅室外都能达到“优”级的安静标准，应当理解城市中噪声干扰在所难免。据北京环保局估计，2006年全市40%的住户受到不同程度的交通噪声干扰。笔者认为，除非老人、病人、孕妇、婴儿等对噪声敏感的人群宜重点选择“优良”档次的室外声环境，大部分人群对噪声体验相对是粗糙的，也就是说即使在“劣”或“极劣”的条件下，有相当数量的人“尚可忍受”。购房者审查开发商提供的声环境状况的同时，如果有可能，可到实地（最好是现房）体验一下噪声的主观感受，再做购房决定。也许噪声并不象您所担心的那样大得无法接受，也许被评为“优”等安静程度的房间你依然可以听到某些声音而还不满意。总之，购房者应当本着“和谐互谅”的原则，认真分析开发商提供的声环境资料，准确预估自己及家人的承受能力，再做购房决定，尽量避免日后因声环境问题与开发商形成矛盾。 给13亿中国人们更多听觉关怀！！

开发商或建筑设计单位一般不具备检测和评价声环境状况专业能力，应聘请具有国家声环境检测CMA（国家计量认证）资质的专业单位提供声环境状况报告，报告应具有第三方公正的法律效力，防止出现隐瞒、欺骗、夸大等弄虚作假行为。如果居住区为预售楼盘，可以通过声环境预测软件，建立计算机三维立体模型，正确输入相关噪声源特性，较为真实地模拟出居住区内不同位置的噪声状况，为住户提供有效的声环境状况的参考。如果是现房，可以进行实地噪声测量，并公布声环境数据。另外，开发商应充分考虑未来交通噪声、社会生活噪声的变化，例如道路的变化，出现近距离的商业、娱乐场所等，在声学专业单位的支持下，对未来声环境状况预估，并将估计的结果同时告知购房者。

总之，开发商应在声环境检测单位的配合下，依法向购房者提供一份具有法律效力的、准确的声环境状况报告，并在签订售房合同前确认购房者已经收到这份报告，认真履行对声环境状况的告知义务。 给13亿中国人们更多听觉关怀！！